假按揭：谁该为烂尾楼埋单

北京开审森豪公寓巨额骗贷系列案

本报记者  张光宇  本报通讯员  高志海

一个急于在房地产“圈地热潮”中获得资金的开发商，一个在竞争中迫切寻找放贷项目的银行，两个小有名气的职业律师，共同将虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同“合法化”。今年7月4日开始，这起房地产骗贷6.4亿元的大案的10名被告人，先后在北京市第二中级人民法院出庭受审。

一个玩“空手道”的开发商

　北京朝阳门内大街南边矗立着一栋公寓楼，大楼外墙装修了一半。周围居民说，这楼盖盖停停近10年了，最近一次停工是在2002年，随后一直“烂”在这里4年之久。这就是中国虚假按揭金额最大的烂尾楼——森豪公寓。根据检察机关公诉认定的数额，森豪公寓假按揭骗贷达6.4亿元！

42岁的邹庆是森豪公寓昔日的主人，如今他已在看守所里度过了1年多时光。邹庆早年下海做外贸生意，后拥有了港商身份，在香港、北京等地与人合伙创办多家以“华运达”为名的企业。2000年，邹庆任法定代表人的华运达房地产公司重新启动了当时已经停工的森豪公寓项目。当时的报道称：森豪公寓住宅面积3.4万平方米，商用建筑面积1.3万平方米。其中，住宅部分的开盘均价高达2500美元/平方米，而商用部分的均价更高达3500美元/平方米。没人会想到，在这个“天价”楼盘“红火”开盘的背后，是邹庆“假按揭”骗取银行的一场豪赌。

在森豪公寓骗局中，受命造假的是北京华运达经贸发展有限公司办公室主任、行政部副总监雪卫星和华运达公司秘书王育红。公诉机关指控，从2000年12月至2002年6月，在邹庆的指使下，雪卫星和王育红伪造了数百份收入证明、首付款证明，虚构森豪公寓商品房销售的事实，采用签订虚假商品房买卖合同的方法，从中国银行北京市分行骗取个人按揭贷款6.4亿余元。

两个严重不负责任的律师

公诉机关指控，曾先后在江川、嘉惠律师事务所作律师的孔卫东和曾在浩天律师事务所作律师的战军，于2000年12月至2001年7月间，在为中国银行北京市分行个人住房贷款业务提供法律服务过程中，没有尽职调查北京华运达房地产公司开发的“森豪公寓”房地产项目的个人住房贷款申请人资信，便向银行出示法律意见书，证明贷款申请人具备偿还贷款的能力，符合申请贷款的条件。二人共出具161份内容失实的法律意见书，先后向虚假贷款申请人发放个人住房贷款共计5亿余元。公诉机关认为，孔卫东、战军对法律服务工作严重不负责任，造成严重后果，其行为均已构成出具证明文件重大失实罪。这是北京市检察机关首次在银行骗贷案中追究律师失职的刑事责任。

　三个急于放贷的银行职员

根据检方指控，在邹庆成功骗贷的过程中，中国银行北京市分行零售业务处原副处长徐维联、分行零售业务处消费信贷业务科科长尚进、信贷员张笑非3人对工作严重不负责任，在这起巨额国有资产流失案中起了不小的作用。

随着市场经济的深入发展，各商业银行竞相上市。近几年来，办理零售贷款业务也成为盈利的途径之一。银行职员为提高业绩积极拉拢外来业务，帮助银行办理各项个人按揭贷款。1999年中国银行北京分行信贷科的一位科员找到北京华运达公司，清楚地表达“希望为森豪公寓放贷”之意。2000年12月至2002年6月间，徐维联、尚进以及张笑非3人负责“森豪公寓”和“华庆公寓”项目个人住房贷款的发放，未严格执行银行信贷制度，先后向257名虚假贷款申请人放贷7.5亿元。

据悉，北京市二中院将在近期对此系列案进行宣判。

庭审回放

防范假按揭 给您支四招

秦  弓

 7月5日，原北京华运达房地产公司法定代表人邹庆等5人，被指控涉嫌犯有合同诈骗罪。

被告人邹庆在法庭上称，公诉机关被控的事实是手下人具体办理的，自己不清楚，也不知道。其对公诉人、辩护人及法庭所提的问题多是用“不清楚”、“不知道”或“记不清”来答复。

7月4日，中国银行北京市分行零售业务处原副处长徐维联、该处消费信贷业务科科长尚进、该信贷业务科信贷员张笑非，被指控涉嫌犯有国有企业人员失职罪。

在法庭上，三人互相推卸责任，并称，银行有大量的贷款业务需要处理，银行职员不可能逐笔实地详细调查每位贷款申请人的详细情况。贷款申请人有关材料的详细审查是律师的职责，律师应对其真实性负责。三人对材料是否一致、齐全进行了审核，尽到了银行规定的职责，出现骗贷问题应是律师的责任。

7月10日，原北京嘉惠律师事务所律师孔卫东、原北京浩天律师事务所律师战军，被指控涉嫌犯有出具证明文件重大失实罪。

在法庭上，孔卫东认可公诉机关被控的事实，但对罪名定性有异议。他强调“律师没有调查权，自己只进行了书面审阅，而非实质审查”；战军认为自己的行为不构成严重不负责，称，“自己的工作是律师所安排的，不是自己决定的”。

（光 宇  志 海）  

热点透视

据有关部门调查，全国房地产泡沫最盛时，银行被套牢的资金高达6000亿元。这其中，假按揭这种违规的信贷行为，无疑起到了推波助澜的作用。它使银行巨额资金盲目投向了开发企业，导致大量资金涌入房地产市场，形成房地产市场的虚假繁荣和经济泡沫，造成大量商品房积压。同时，房地产业高额利润和银行资金的倾斜，使大批不规范企业充斥其中，他们以低劣的产品和低价冲击了市场，最终受害的无疑是消费者。森豪公寓骗贷大案就是典型的案例。总结对付假按揭的办法，业内人士提出以下的建议。

首先，应当规范房地产金融秩序，加强房地产开发贷款管理。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款；重点支持中低收入家庭购买住房的需要，扩大住房贷款的受益群体；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

其次，要严格审查开发商的资信。由于假按揭的制造者是开发商，因此对开发商的资信审查尤为重要。审查内容包括：开发展商是否依法设立，是否具有房地产开发的相应资质，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构、经营业绩等。一般来说，资金实力雄厚且信誉良好的房地产开发企业不会用假按揭这种手段来自毁形象。需要注意的是自身资金实力不足，规模较小的房地产开发企业。

再次，要加强对购房人的资信审查。前来银行办理假按揭的都是假买主，因此，银行应特别注意加强对购房人的审查。必须认真审查核实按揭申请人的真实身份，收入来源，家庭状况、居住地址、联系方法等方面的信息，尽量避免虚假购房者乘虚而入。中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求各商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

最后，严格规范个人住房贷款的操作程序。银行应当约束其经办人员尽量通过严格的操作程序避免假按揭的发生。如银行工作人员应当坚决拒绝开发商替业主代办贷款手续；申请人在贷款资料上签字一定要当面办理，不可任由申请人拿走资料填好后再送交银行，否则可能涉及假签字；为确保申请人是真正的购房人，不但要审查开发商出具的首期款收据，最好还要审查业主支付首期款的银行进账单；为防止重复抵押和一房多卖，银行在审查合同时一定要注意申请人所购房产的信息，避免因工作疏漏而忽略一套房产由多个业主同时购买的情形；银行应掌握按揭楼盘的价值状况，如发现大量业主所签合同夸大了房屋价值，抬高了按揭贷款金额，就需要引起特别的警惕，这很可能就是假按揭的预兆。

法规链接

  《中华人民共和国刑法》

第二百二十四条　 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

第一百八十六条　银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件，造成较大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；造成重大损失的，处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。

银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人以外的其他人发放贷款，造成重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；造成特别重大损失的，处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。

单位犯前两款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前两款的规定处罚。

关系人的范围，依照《中华人民共和国商业银行法》和有关金融法规确定。

第二百二十九条　 承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

新闻观察

媒体对“森豪案”的相关报道

来到该楼盘现场，大楼显得非常萧条，大楼的部分窗户安装了玻璃，而部分窗户还没有安装玻璃，远远看上去就是一个个黑洞。在大楼的外墙和窗户上，还粘着装修时遗留的防护膜。走近公寓的大门时，几名民工将记者拦了下来，并拒绝记者入内。“两幢楼开始装修的时候就停工了，一直闲置到现在。”一名民工说。

  　　——《北京青年报》  

（在法庭上）邹庆称，与银行的按揭贷款合作协议是银行主动找公司的。而森豪公寓对外销售条件的制定，比如房子价格、首付款是多少都是销售部定的，他不清楚。“那是你的公司吗？怎么连销售基本情况都不清楚？”公诉人反问。“我要是清楚，管得好，就不在这儿坐着了。”邹庆笑着说。

  　　——《北京晨报》  

一位地产业界的圈内人告诉记者，这种操作手法，在当时不是个例。2000年左右，京城开始涌动房地产淘金热，为之疯狂的不只是开发商，也包括银行。“当时是银行竞相请房地产商吃饭请求为其贷款。”时任中行北京分行零售业务处副处长的徐维联后来亦向警方承认：“由于总行要求的业务成倍增长，所以各家银行都在努力寻找放贷项目。”

  　　——《中国青年报》  

为了证明三人失职，公诉人举了两个例子：一家广告公司1999年就被吊销营业执照，但2001年提交的贷款申请人证明中，该公司员工月收入达5万元；存在同样情况的是一家科贸公司，该公司2000年被注销，但这家公司一名姓刘的贷款申请人凭2001年的收入证明申领了贷款。“有关公司信息是真是假，到工商所很容易就能核实。”

  　　——《新京报》  

孔卫东在法庭上强调，由于律师没有调查权力，他只进行了书面审阅，而非实质审查。“我审阅了申请人的资料，包括身份证、户口簿、收入证明、婚姻证明等。比如收入证明都是由借款人所在单位出具的，我审阅的就是收入证明上公司的公章，和企业营业执照副本上的公章是否一致。”孔卫东说审核并没有规定标准，也没有具体实施细则，所以他只能按照常规理解来进行。孔卫东针对森豪公寓提供的法律服务，收取了140多万元的律师费。

  　　——《北京晚报》  

北京市律师协会按揭贷款法律事务专业委员会的王智春委员认为，目前银行在贷款方面确实存在一些漏洞。在银行资金较为富余的情况下，房贷被认为是比较安全的方式，以至于放贷方过于轻信担保方，而实质上诸如审查等重要程序都由担保方完全负责，所以才会出现失误。

  　　——《中国青年报》  

  　　（秦  弓）  

名词解释

何为假按揭

随着个人住房按揭贷款的急速扩张和发展，风险也在日益凸显。在按揭业务各环节中，涉及开发商、银行、业主、抵押登记机关等多个主体，相互之间构成了多重法律关系。复杂的法律关系使按揭业务的风险来源于诸多因素，假按揭就是其中最为突出的风险因素之一。

假按揭的说法形成于银行界的房地产按揭业务实践。所谓假按揭，是开发商采用欺诈手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的楼宇按揭贷款，从而达到套取银行资金目的。目前，各地银行的信贷业务中，均发现了假按揭形成的案例。开发商在楼盘开发过程中，为了套取银行的信贷资金，网罗大量并不真正购房的人与之批量签订房地产买卖合同，并为其开具虚假的首期款付款收据及收入证明等文件，指使他们到银行办理按揭贷款手续。这些受开发商指使的人，多是与其有一定关系的人，或是亲朋好友，或是下属员工，有的甚至是被临时雇佣的民工。他们持有房地产买卖合同、首期款付款证明、收入证明等虚假文件，再凭着自己的有效身份证件和办理银行按揭业务所需的相关资料，就可以在银行办理按揭贷款业务。由于这些贷款申请资料在形式上是完整的，银行在审查时往往难以发现问题。贷款申请一旦被批准，银行将与申请人签订按揭贷款合同并办理房屋抵押登记。尔后，银行就将按揭贷款直接划入开发商的账户。在按揭贷款申请人数量众多的情况下，银行发放到开发商账户的将是巨额资金。这样，开发商就达到了套取银行资金的目的。

  　 　　（劳  彰）