济南市槐荫区人民法院

民  事  判  决  书

                                    （2005）槐民初字第1706号

原告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市槐荫区经二路383号。

法定代表人于家义，董事长。

委托代理人于毅，山东德孚律师事务所律师。

被告济南紫金城餐饮有限公司，住所地济南市历下区花园东路19号。

法定代表人孙文全，董事长。

委托代理人李岳，山东沃德律师事务所律师。

原告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司（以下简称鲁建公司）与被告济南紫金城餐饮有限公司（以下简称紫金城公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告鲁建公司于2005年8月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告紫金城公司送达了起诉状副本。本案依法组成合议庭，于2005年12月16日公开开庭进行了审理。原告鲁建公司委托代理人于毅，被告紫金城公司委托代理人李岳到庭参加了诉讼。后因双方对恢复吊顶工程造价有异议，委托鉴定部门进行鉴定，准备鉴定期间原告撤回该部分诉讼请求，本院予以准许。本案现已审理终结。

原告鲁建公司诉称：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于经二路383号的房屋一、二层，面积4200平方米，租赁期限自2002年10月1日至2007年9月30日，月租金127750月，租金按月以现金结算，由被告在每月的前十日交付原告。2003年4月28日双方签订《还款协议》，将2003年1月至3月的租金变更为每月8万元，其他月份仍按照《房屋租赁合同》约定的月租金即127750元执行。合同签订后原告如约将该房屋交付被告，而被告从签订合同至今仅支付了5万元租金，所欠租金经原告多次催要，一直无故拒付，并且一直未办理退房交接手续。另外依据《房屋租赁合同》第二条及《还款协议》约定，承租房的消防工程和一搂吊顶及暖气安装工程及所需费用均由被告负责，后经被告同意，原告垫资完成以上工程，但被告一直拒绝支付原告为其所垫付的费用，为此诉至法院，请求法院判令被告偿还所欠2003年1-3月的租金190000元，2003年4-12月的租金1149750元，并偿还相应违约金。被告支付原告对承租房一搂吊顶及暖气安装等所垫付的费用188998元。 

原告鲁建公司提供的证据有：房屋租赁合同、2003年4月28日的还款协议、2003年11月4日装饰工程结算书三份、照片13张。

被告紫金城公司辩称：紫金城公司于鲁建公司签订的“房屋租赁合同”已于2003年7月23日正式终止。一、鲁建公司和紫金城公司2004年4月28日签订的还款协议最终约定，由紫金城公司将租赁的一搂吊顶和暖气安装恢复原貌，也就是恢复到紫金城公司租赁经营前的原貌，及将此日期之前的租赁费约定分期偿还，实际上是双方同意终止合同的意思表示。否则，紫金城公司不可能要拆除因经营需要所装修的一搂吊顶而恢复到经营前的样子。2003年5月22日，济南市地方税务局槐荫区分局第一中心税务所将紫金城公司的发票购买本及收款机收缴，紫金城公司正式停业并履行双方的还款协议，因鲁建公司无法提供正式发票，使协议至紫金城公司2003年7月23日正式终止合同时仍无法履行。2003年7月23日，鲁建公司于案外人张玉莲签订房屋买卖合同，将原租赁给紫金城公司的部分房屋转让他人开设“谭英雄火锅城”，开展经营活动，紫金城公司于鲁建公司的租赁合同正式终止。庭审后法院组织的现场勘查工作中，鲁建公司承认这一事实。因此，2005年7月23日，因鲁建公司将原租赁给紫金城公司的部分房产出卖，直接导致了双方租赁合同的终止。紫金城公司对合同终止无任何过错，无奈接受这一现实。二、紫金城公司拖欠鲁建公司租赁费因鲁建公司怠于行使权力，超过法定诉讼时效而丧失胜诉权，依法不应得到人民法院的支持。2003年10月4日，鲁建公司曾经向济南市槐荫区人民法院起诉，要求紫金城公司偿还2003年1-3月租赁费，于2004年4月12日撤诉，至2005年8月12日本次起诉，已超过一年，根据《民法通则》第一百三十六条和《最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“前款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》（2000年12月25日法研（2000）122号）的规定，鲁建公司起诉紫金城公司偿还2003年1-3月份的租赁费的诉讼请求依法应予驳回。2003年7月23日，紫金城公司于鲁建公司的租赁合同已经终止，鲁建公司主张此前部分的租赁费至本次起诉的2005年8月12日，已经超过一年，其要求紫金城公司支付租赁费的诉讼请求，已发给予驳回，理由同第一条。2003年7月23日双方租赁合同终止后，鲁建公司无权要求紫金城公司支付租赁费。三、鲁建公司主张紫金城公司擅自拆除一搂吊顶和暖气设施的请求无理，其要求紫金城公司支付垫付费用依法不应得到支持。根据2003年4月28日紫金城公司与鲁建公司签订的“还款协议”的规定，一搂吊顶及暖气设施由紫金城公司恢复到租赁前状况。但紫金城公司准备履行该约定时，鲁建公司却将租赁房屋专卖他人经营，致使紫金城公司无法履行该协议，紫金城公司对此无任何过错，鲁建公司也没按协议约定向紫金城公司提供恢复原样所需的暖气片及连接管件，致使恢复暖气设施的约定事实上也无法履行。鲁建公司庭审中诉称其主张的垫付费用为紫金城公司租赁前鲁建公司装修所花费的费用，这部分费用不应当是垫付费用，与紫金城公司恢复所发生的费用是两个不同的法律关系。第一、鲁建公司主张的原装修是由济南二建公司实施的，但却没有提供济南二建当时装修的发票，出具并经鲁建公司认可的装修结算报告。仅凭鲁建公司自己所谓“抄录”的计算表，无法证明此计算表为实际发生的装修费用及实际进行过装修。况且该计算表内包含不在双方约定恢复原状的消防费及鲁建公司原因紫金城公司无法履行的暖气安装材料及费用。更为失实的是，该计算表注明济南二建施工建筑面积为10713.97平方米，而紫金城公司租赁两层计4200平方米，一层折半算为2100平方米。假设应由紫金城公司承担这部分费用的话，鲁建公司按10973.97平方米向紫金城公司承担这部门费用的话，鲁建公司按10713.97平方米向紫金城公司主张，未免狮子口太大。根据“还款协议”约定，紫金城公司负责一口吊顶及暖气设施的恢复工作。自2003年7月23日，双方租赁合同终止，鲁建公司将部分房屋专卖他人开展经营活动后，鲁建公司已将原紫金城公司经营期间对一搂内部设施装修进行了拆除。将一搂恢复至其租赁给紫金城公司时的状况。鲁建公司擅自拆除紫金城公司装修的行为，侵犯了紫金城公司的合法权益。而目前涉诉租赁房屋一案，因鲁建公司的擅自拆除，是一搂现状恢复至租赁前的原状。紫金城公司没有必要继续履行恢复的义务，原协议自然解除。拆除主张按其原状要求紫金城公司承担擅自拆除的法律责任无法无据，紫金城公司对一搂大厅的装修是基于双方签订的租赁合同而取得的权利，并非擅自装修。而在鲁建公司将租赁房屋专卖他人，导致租赁合同履终止后，未经紫金城公司许可，将紫金城公司经营期间的装修擅自拆除，恢复到紫金城公司装修前状况后，将房屋交付他人开展经营活动，是鲁建公司擅自拆除紫金城公司的装修，而非紫金城公司擅自拆除鲁建公司的装修。对此，紫金城公司保留向鲁建公司主张合法权益的权力，鲁建公司起诉紫金城公司事实不瞒，证据不足，于法无据，其诉讼请求应予驳回。请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持紫金城公司的答辩主张。

本院认为：原、被告签订的租赁合同，其内容符合法律规定，合法有效，应予确认，原告依据合同的约定，行使诉讼权力，合法有据，被告辩称该租赁合同因双方签订1-3月份的房屋租赁费还款协议而自行终止，合同中明确约定解除合同应当书面并且一个月提前通知，被告以推理的方式推断合同已经终止，不符合合同的约定，没有法律依据，其提交商品房买卖合同证据证明原告已将房屋出卖给张玉莲，没有进一步的证据证明合同已经履行，并且法律的基本原则买卖不破租赁，即使原告将房屋卖给张玉莲，并不必然终止或影响原、被告租赁合同的履行，因此被告的辩称不予采纳，被告主张1-3月份的还款协议以及此前原告的诉讼，依据有关主张租赁费的诉讼时效的规定，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，被告的这一辩称是片面、孤立的理解租赁合同，合同的有效期至2007年，租赁合同具有连续性，在双方没有明确书面解除合同前，对双方均具有约束力，被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效不予采纳，原告主张1-3月份的租赁费用为24万元，尚欠19万元，该事实原告、被告均认可，应予确认，被告提供证据说明合同履行至05年5月，但其在答辩中又自认终止履行合同的时间为03年7月，前后不一致，且没有原告认可，不能成立，原告将房屋允许米桂红租赁开办济南谭英雄火锅店，应当理解为原告为防止损失的进一步扩大而采取的有效措施，说明原告同意解除该部门合同，米桂红开店的时间为03年10月，原、被告合同约定提前一个月通知，因此双方的租赁费应计算至2003年10月底，合同中明确约定每月租金为127750元，并且每年每平方递增0.1元，双方的补充还款协议只约定了1-3月的租赁费计算方法，并没有改变其它时间的价格，应以合同为准，计算租赁费为1083250元（没有按跨年度递增0.1元），合同约定的违约金为超过五天按每月租金的百分之五计算，数额为每月6387.5元，补充协议约定被告应当承担修复一搂吊顶等工程，依照合同约定应当履行，现原告撤回对该部分的诉讼请求，本院予以准许，另案处于理，被告辩称原告已将房屋租赁给他人，已免除其恢复原样的义务，缺乏法律依据，并且合同约定装修不拆除，不折旧，该辩称不能成立。原告的其他诉讼请求不予采纳，被告辩称2003年10月原告已将房屋部分出租的意见予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告济南紫金城餐饮有限公司自本判决生效之日起10日内向原告山东鲁建世纪房产开发集团有限公司支付租赁费1083250元。

二、被告济南紫金城餐饮有限公司承担上述款项自2003年5月1日起按每月6387.5元计算至本判决生效之日止的逾期付款违金，同上款一并付清。

三、驳回原告山东鲁建世纪房产开发集团有限公司其他诉讼请求。

案件受理费22943.74元，由原告山东鲁建世纪房产开发集团有限公司负担2943.74元，被告济南紫金城餐饮有限公司负担20000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

                                                审  判  长    王  军

                                                审  判  员    吕强华

                                                审  判  员    蔡爱华

                                                 二○○六年三月十日

                                                 书  记  员   于  娟