山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2007)鲁民一终字第269号
上诉人(原审原告)：山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司。住所地:济南市经二路383号。
法定代表人：于家义，董事长。
委托代理人：于毅，山东德孚律师事务所律师。
委托代理人：冯延强，山东德孚律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：中国农业银行济南市槐荫区支行。住所地：济南市经十路238号。
代表人：周兵，行长。
委托代理人：刘福民，山东国谊律师事务所律师。
委托代理人：张志彦，山东国谊律师事务所律师。
上诉人山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司(以下简称“鲁建世纪房地产公司”)与上诉人中国农业银行济南市槐荫区支行(以下简称“槐荫农行”)房屋买卖、债权转让合同纠纷一案，均不服山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人鲁建世纪房地产公司的委托代理人于毅，上诉人槐荫农行的委托代理人刘福民、张志彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定： 1998年4月，济南永达集团总公司(以下简称“永达公司”)与槐荫农行签订了“槐荫美食城”B段商品楼转让协议一份，约定：永达公司将其承建的“槐荫美食城”B段商品楼竣工后，按2870元/平方米一次转让给槐荫农行，槐荫农行以永达公司及其下属单位的贷款本息充抵房价。1998年8月26日永达公司下属单位济南龙力房地产开发有限公司(以下简称“龙力公司”)、济南槐荫隆利经贸公司、济南耀福塑料有限责任公司在《以资抵债的补充协议2》上签章，表示承认并认真执行永达公司与槐荫农行的以资抵债协议。
2000年6月30 日，槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、山东省鲁建房地产总公司(以下简称“鲁建总公司”)(丙方)签订协议书一份，第一条约定:“甲方将其与乙方达成的以资抵债协议中所得资产“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方,总面积约为8771.48平方米,总售价24702154元(均价每平方米2816. 19元)。另外,16套住宅部分(建筑面积约1881.2平方米,以房产证为准,如有超出面积部分由资产公司按协议价格处置给丙方)由甲方划给中国长城资产管理公司济南办事处。”第七条约定:“丙方完成槐荫美食城B段商品楼的收尾工程后,应负责办理两个房产证。一个是属于丙方的营业用房及地下室部分,费用由丙方负责;另一个是给中国长城资产管理公司济南办事处的16套住宅部分,费用由甲方负责找长城资产公司济南办事处支付。”
2003年6月10日,槐荫农行(甲方)与鲁建总公司(乙方)、鲁建世纪房地产公司(丙方)、济南市槐荫区房地产开发集团总公司(丁方)签订债务转移协议一份,约定:2000年7月6日签订了编号为《济槐农银借字(2000)第1200号》的借款合同,承贷2676万元,购买了甲方的抵债资产（二、八房产）。由于该房产手续不完备,房产难以处置,2002年乙方营业执照被吊销,贷款需要落实。经协商丙方作为承贷人承担鲁建总公司欠甲方贷款本金2500万元的债务,并由丁方担保。
2005年4月11日,槐荫农行为实现上述债务转移协议的约定,以鲁建世纪房地产公司为被告,向原审法院提起民事诉讼。2005年5月27日,原审法院(2005)济民四初字第49号案件开庭审理。2005年9月23日,原审法院作出(2005)济民四初字第49号民事判决书,判令鲁建世纪房地产公司偿还槐荫农行本金22294391元、利息3272185.78元。并告知鲁建世纪房地产公司对所涉抵债资产实际面积与协议面积不符,可另案向槐荫农行主张权利,现该判决已发生法律效力。
2005年4月20日,鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订债权转让协议一份,约定:鲁建总公司将2000年6月30日与永达公司、槐荫农行所达成协议中享有的债权债务全部转让给鲁建世纪房地产公司,由鲁建世纪房地产公司享有协议项下的一切权利,并承担一切义务。2006年6月5曰,鲁建总公司向槐荫农行发出债权转让通知书,将债权转让的情况以特快传递的方式通知了槐荫农行。2006年6月9曰,槐荫农行传达室人员于顺兴予以签收,并有济南市邮政速递局查单号码4892号特快专递(EMS)邮件查询回单为证。
济南市槐荫区拆迁办公室分别于1995年月2曰与李大孚、1995年1月与王明水、1995年1月8日与宋昌安、1995年1月8日与于惠兰、1995年1月10日与卢化珍、1995年1月10曰与王兰炳、1995年1月与济南装饰成套总公司达成了拆迁安置协议,200l年6月10曰,济南市槐荫区拆迁办公室根据拆迁安置协议回迁安置李大孚、宋昌安、王明水、芦化珍、于惠兰、济南市装饰成套总公司,共计建筑面积150l.25平方米,于“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房一层585. 12平方米和三层915.97平方米。2006年11月23日,济南市槐荫区拆迁办公室书面通知鲁建世纪房地产公司,载明:“我拆迁办于2001年6月10曰,按照拆迁安置协议将李大孚等5户回迁户、济南装饰成套总公司回迁安置在槐荫农行处置给贵公司的位于经二路383号房产内的一层,建筑面积585.12平方米及三层建筑面积915.97平方米,合计面积为1501.09平方米。根据回迁安置协议,永大公司及槐荫农行无权处置该房产面积,该面积包含在贵公司于2000年6月30日与槐荫农行协议约定的房产面积8771. 48平方米内,因现贵公司已经办理了该回迁安置面积1501.09平方米的产权证,请贵公司在接到本通知后,为以上回迁户办理产权过户手续。”槐荫农行于2000年6月30日和鲁建总公司签订以资抵债的《协议书》时隐瞒了该事实。
1996年11月，“槐荫美食城”B段商品楼政府规划建筑面积7704.88平方米,后槐荫农行将涉案的房产转让给鲁建总公司,约定的转让房产建筑面积约为8771.48平方米,鲁建总公司将该房产转让给了鲁建世纪房地产公司。2002年11月13日,济南市规划局作出了济规监[2002]65号处罚决定书,载明:“龙力房地产开发公司未按我局规划许可要求进行建设,擅自将B段中厅加建为二层楼房,加建面积1024平方米,建设工程总造价52. 3万元,该工程已投入使用。”鲁建世纪房地产公司于2002年11月19日,按工程造价(52.3万元)的10%交纳了5.23万元的罚款,济南市规划局于2002年11月19日以济规察[ 2002 ] 47号《关于山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司二层中厅予以规划确认的通知》,同意鲁建世纪房地产公司加建的B段二层中厅,经消防和质检部门验收合格后保留使用。持此文和济规监[2002]65号处罚决定书,到有关部门办理房产确权手续。现该部分加建面积已于2006年办理完房产证所有权手续。该事实有2000年6月30日协议书、济南市规划局《济南市违法建设处罚决定书》、缴纳罚款收据、2002年11月19日济南市规划局文件、2005年4月20日《债权转让协议》、永达公司证明、济南市房产管理局济房权证槐字076890号房屋所有权证等证据予以证明,
“槐荫美食城”B段商品楼项目,由龙力公司(系永达公司下属单位并于1999年被吊销营业执照)开发建设,2000年12月27日竣工并核验暂定合格。现“槐荫美食城”B段商品楼经济南市房产管理局济房权证槐字076890号房屋所有权证确权,大证面积为9778. 33平方米,其中住宅面积1 364. 5 2平方米(长?****?,房屋所有权人为鲁建世纪房地产公司。扣除长?****?364.52平方米和济南市槐荫区拆迁办公室强行安置面积1501. 25平方米,即9778.33-1364.52-1501.25=6912.56,槐荫农行实际交付鲁建世纪房地产公司房屋面积为6912.56平方米。依据2000年6月30日,槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、鲁建总公司(丙方)签订协议书约定,甲方将其与乙方达成的以资抵债协议中所得资产“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方,总面积约为8771.48平方米,减去实际交付的面积6912.56平方米,差是1858. 92平方米(8771.48-6912. 56=1858. 92 ) ,槐荫农行少交付鲁建世纪房地产公司1858. 92平方米的价款是5235071. 91元( 1858. 92 x 2816. 19=5235071. 91 )。
鲁建世纪房地产公司主张相差面积的折价赔偿依据是其提供的房产评估报告,评估时间为2006年7月28日,该评沽报告的评估目的是用于银行贷款,有效时间自2006年7月28至2001年7月28日。该评估报告最终目的是确认该房产的实际价值。依据评估报告评估单价一层摊位的评估价为每平方米17854元,三层的评估价为每平方米5120元。2006年11月23日济南市槐荫区拆迁办公室的通知,回迁人员安置在涉案房产的一层585.12平方米和三层915.97平方米，共计面积1501.25平方米。回迁安置在一层的面积折价为17854元x 585.12平方米=10446732. 4元。回迁安置在三层的面积折价为5120元x 915. 97平方米=4689766. 4元。1381.67平方米折价为1381. 67平方米x 8358元/平方米=11547997.86元,以上共计价款26684496. 74元。
鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行赔偿少给付房屋面积的损失2244353元,系指涉案房屋为砖混结构,位于济南市槐荫区经二路383号,商业用途属于槐荫区繁华地段。根据济南市房管局济价房字〔1997〕354号《关于调整办公、生产经营等房屋租金标准的通知》,及济南市房管局济价房字[2001]207号《济南市物价局、济南市房管局关于恢复执行济价房字〔1997〕354号文件的通知》,济南市公房商业、服务用房租金标准为:钢混结构繁华地段每月为46.5元/平方米。据此标准,计算出槐荫农行少给付其2882.92平方米,从2000年6月30日合同签订之日至2006年8月3日立案之日的租金价款。
上述事实,有开庭笔录、鲁建世纪房地产公司提供的证据、槐荫农行提供的证据,已经开庭质证,在案为凭,可以采信。
原审认为:1998年4月永达公司与槐荫农行签订的“槐荫美食城”B段商品楼转让协议,2000年6月30日槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、鲁建总公司(丙方)签订的协议书,2003年6月10口槐荫农行(甲方)与鲁建总公司(乙方)、鲁建世纪房地产公司(丙方)、济南市槐荫区房地产开发集团总公司(丁方)签订的债务转移协议,2005年4月20日鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的债权转让协议,均是各方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的规定,合法有效,诸方均应按约享有权利、履行义务。鲁建总公司名下的合同权利己依法转让给鲁建世纪房地产公司,并于2006年6月5日将债权转让的事实通知了槐荫农行,槐荫农行已收到了通知,该债权转让符合法律规定,合法有效。鲁建世纪房地产公司通过债权转让取得了2000年6月30日协议项下的权利后,于2003年6月10目承担了鲁建总公司2500万元的债务。因此,依据权利义务相对等的原则,鲁建世纪房地产公司在本案的诉讼主体资格适格,原审予以确认。槐荫农行抗辩称,鲁建总公司债权债务的转让未经其同意不能成立,鲁建世纪房地产公司是不适格的诉讼主体,证据不足,原审不予采纳。
鲁建世纪房地产公司、槐荫农行诉争的涉案房产的面积应以房产大证为准,扣减应扣除的部分,槐荫农行实际转让的面积少于合同约定的面积,考虑到在同地段补偿房屋亦不现实的实情,槐荫农行应按合同约定的价款给付鲁建世纪房地产公司缺少面积的价款,并自鲁建世纪房地产公司主张权利之曰起由槐荫农行赔偿其损失。槐荫农行辩称,鲁建世纪房地产公司持有的房产证只是其中的一部分而不是全部,但其未提供证据证实,其“对增加的面积保留起诉的权利”的抗辩,原审予以采纳,其可另行主张权利。
鲁建世纪房地产公司主张的“槐荫美食城”B段商品楼中厅1024平方米系其加建的,但从其提供的济南市规划局作出的济规监〔2002〕65号处罚决定书的内容分析来看,该1024平方米非鲁建世纪房地产公司所为。鲁建世纪房地产公司虽有证据证明该1024平方米系其所建,但各证据间不能形成完整的证据链,证据之间有冲突。鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行少交付了该面积并向其支付价款,证据不足,原审不予支持。其可待证据充分后,另行主张权利。鲁建世纪房地产公司主张的槐荫农行赔偿少给付房屋面积的损失2244353元,系指其取得房屋后的对外出租租金,该房屋鲁建世纪房地产公司并未实际对外出租,其依据租金标准主张槐荫农行赔偿,证据不足,原审不予支持,可按同期银行贷款利率自主张权利之日起计算利息。鲁建世纪房地产公司其他诉讼请求证据不足,原审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条、第一百零七条的规定,判决:一、槐荫农行给付鲁建世纪公司房屋面积差价款5235071. 91元,限本判决生效之日起十曰内履行;二、槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司少绐付房屋面积的损失,以5235071. 91元为基数,自2005年5月27日起至本判决生效之日止,按同期银行贷款利率计算;三、驳回鲁建世纪房地产公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,案件受理费154658元,由鲁建世纪房地产公司负担123658元,槐荫农行负担31000元。
上诉人鲁建世纪房地产公司不服原审判决,上诉请求撤销原审判决,判令槐荫农行赔偿因相差(减少)房屋面积折合价款26685331元,少给付房屋面积的损失2244353元;一、二审案件受理费由槐荫农行承担。事实和理由:一、原审法院认定槐荫农行少给付部分回迁安置面积1501.25平方米并无不当,但原审法院依据原合同价每平方米2816. 19元进行赔偿,显然错误。1、根据《合同法》第一百零七条的规定,结合原审法院“考虑到在同地段补偿房屋亦不现实”的认定,一方当事人违反合同造成对方损失时,应以其相应价值的财产予以补偿,对此我国民事立法也采用了完全赔偿原则。2、槐荫农行不履行合同义务导致被强行安置的房屋位置特定化,容易识别和计算,所对应的房屋价款也应当特定化。原审法院应当依据鲁建世纪房地产公司提供的评估报告所确认的价格进行认定,槐荫农行没有提出反驳证据或申请价格鉴定,应当承担对其不利的举证责任。3、本案是特殊的商品房买卖,即用以资抵债的商品房,换算成贷款本金进行贷款,少给付面积所对应的价款已经作为本金由鲁建世纪房地产公司承担着高额的利息、复息。槐荫农行应当承担一层面积折价17854元x 585. 12平方米=10446732.4元,三层面积折价5120元x 915. 97平方米=468966.4元,总计为15136498.8元。二、关于原审法院认定的强行安置面积1501.25平方米之外的少交面积357.67平方米应如何赔偿的问题。原审法院按原合同约定的价款给付鲁建世纪房地产公司缺少的面积的价款是错误的,应当以耆建世纪房地产公司提供的评估价格的平均价为其计算依据,即平均价格8358元/平方米x 357.67平方米=2989405.86元。三、关于“槐苑美食城”B段商品楼中厅1204平方米,一审程序中鲁建世纪房地产公司提供的证据已经充分证明了是其加建的事实,原审法院依据最高人民法院《关于民事证据若干规定》中有关高度盖然性的原则,应该可以推断加以认定。主要理由及证据:1、虽然济南市规划局2002年11月13日作出的济规监〔2002〕65号处罚决定书有“龙力房地产开发公司未按我局规划许可要求进行建设,擅自将B段中厅加建为二层楼房,加建面积1024平方米”的内容,但该处罚决定是对鲁建世纪房地产公司的处罚。因为龙六公司于1999年被吊销,失去市场经营资格,但当时规划等相关手续都是以龙力公司的名义申办的,为此才出现龙力公司加建的内容。结合永达公司的证明和济南市规划局济规察[2002]47号《关于山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司二层中厅予以规划确认的通知》中“经我局研究,同意你公司(即鲁建世纪房地产公司)加建的B段二层中厅”的内容,应当依法确认该规划局文件的证据效力,而且槐荫农行没有提出任何反驳证据来否定B段中厅是鲁建世纪房地产公司加建的。因此,原审法院应当依法确认该自建面积,从总房产证面积中扣除,即1204平方米x 8358元/平方米=8558592元。四、关于鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行赔偿少给付房屋面积的租金损失2244353元具有事实根据。如果槐荫农行履行了合同约定的交房义务,就不存在少给付房屋面积的问题,则鲁建世纪房地产公司完全有权利占有、使用、收益、处分该缺少的房屋面积。原审法院不顾客观事实和确凿证据,以该房屋鲁建世纪房地产公司并未实际对外出租,其依据租金的标准主张赔偿证据不足,不予支持,显失公正。同时,该项认定也违背了《合同法》第一百一十三条关于可得利益损失的规定。因为我国民事立法已经采用完全赔偿原则,违约方不仅应当赔偿无过错方遭受的全部损失,还应当赔偿其可得利益损失。对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条也明确规定:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”鲁建世纪房地产公司已向原审法院提供了主管部门规定的租金标准,证据确凿,不能以实际出租作为计算的依据。
针对鲁建世纪房地产公司的上诉,槐荫农行的答辩意见同原审答辩理由和上诉意见。
上诉人槐荫农行不服原审判决,上诉请求二审法院依法改判,驳回鲁建世纪房地产公司的诉讼请求。事实和理由:一、原审认定债权转让合同有效及转让行为成立于法无据,本案应定性为债权债务的概括转让,而不是债权的转让,(一)2005年4月20日的合同名称虽叫《债权转让合同》,但很据合同内容应认定为合同权利义务概括转让,而非合同权利的转让。根据1996年11月13日最高人民法院《关于经济合同的名称与合同内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》的规定,认定合同的性质应当以合同约定的权利义务内容为依据,而不是合同的名称。原审法院认定为债权转让合同,属于适用法律不当。(二)该债权债务概括转让行为无效,鲁建世纪房地产公司起诉不成立。1、鲁建世纪房地产公司与鲁建总公司之间的债权债务的概括转让合同行为,未经槐荫农行同意,故该转让不成立。根据《合同法》第八十八条的规定,鲁建世纪房地产公司主张权利于法无据,应驳回其诉讼请求。2、2000年6月30日的《协议书》属于无效合同,该债权债务转让不具有合法有效的合同基础。该房地产项目在转让处置时属于未竣工项目,既没有预售许可证,也未经建筑行政部门批准其项目转让,实际是私自转让项目或房地产,违反了我国房地产法律的禁止性规定,故该合同无效,也导致合同权利义务转让的基础不复存在。3、转让方鲁建总公司在三方订立《协议书》中,还有着诸多义务,包括但不限于支付400多万元的欠款、办证、支付违约金的义务等等。二、原审仅以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的依据;不考虑其他证据和逻辑推理,必将导致与事实不符。(一)鲁建世纪房地产公司的房产证不能作为确定全部面积的唯一依据。1、该证的内容只能证明鲁建世纪房地产公司对处置的槐荫美食城B段中的9778.32平方米办理了房产证,而不能以此来证明该项目的全部面积,地下室部分未能全部办证(尚有约1100平方米未能办证),这是不争的事实。2、该证记载的地上六层面积与地下一层面积的比例与理不通。该证载明:地上六层总面积8769. 36平方米,即每层平均1466. 06平方米,而地下室却只有981. 97平方米,这说明:地下一层面积大大少于地上楼层的面积,有这样设计、规划楼房的吗?因此只有一种事实:地下室主要面积未能全办在证中。3、该证登记的面积为9778.32平方米,已超过原约定的8771.48平方米。原审法院认定其中的1364.52平方米为长城资产管理公司所有,没有任何证据。(二)一审证据完全证明,全部房产面积包括已办证和未办证的二部分,共计10731平方米,槐荫农行交付的面积,比约定的8771.48平方米超出了78.32平方米。1、济南市房管局房产档案资料证明,槐荫美食城B段面积经测绘最终面积为10731平方米,即便扣除长城资产管理公司的1881.2平方米,尚余8849.8平方米,超过了约定交付的8771.48平方米。2、2007年3月,经槐荫农行请求,在原审法官主持和双方律师在房产现场的情况下,由鲁建世纪房地产公司的管理人员指认了地下室未办证的面积,法官亲自用步子进行丈量,认定约1100平方米没有办理在房产证中。3、证据《槐荫美食城B段工程竣上图》中注明:地下室为2064. 8平方米,而房产证上只有981. 79平方米,这说明还有1083平方米未办证,与法院现场丈量的约1100平方米大致相同。4、鲁建世纪房地产公司提交的2005年7月6日济南房产测绘房屋安全鉴定中心的《房屋面积预测成果报告书(预测)》(注:预测是仅依据图纸测出的初步数据,现场测绘才是最终的测绘结论)中载明“地下室（-1层)1887. 8096平方米”,而房产证却只有981.79平方米,这说明未办证的面积至少有906平方米,5、鉴于济南市房产测绘房屋安全鉴定中心多次拒绝槐荫农行代理律师调查档案的要求,为此依法向法庭提交了《调查取证申请书》,要求调取该中心的最终测绘报告,原审法院未能履行职责,三、原审认定的拆迁安置事宜与槐荫农行以资抵债的行为无关;鲁建世纪房地产公司主张回迁导致面积减少的事实,证据不足,且已超过诉讼时效:1、槐荫农行以资抵债并通过诉讼、保全查封取得的房产,是支付了对价买来的,当然没有负责回迁安置的义务。槐荫农行取得该房地产的依据有:1998年8月26日与永达公司订立的以资抵债《协议书》,以及2000年6月20日济南中院(2000)济中经初字第113号《民事调解书》。所以槐荫农行处置给鲁建总公司是有依据的。2、鲁建世纪房地产公司证据不足。槐荫美食城整个项目总共分为A、B、C三段,都有回拆的可能。鲁建世纪房地产公司提交的有关拆迁的证据,都带有明显的瑕疵,没有一份证据能够证明是安置在槐荫美食城B段部分。槐荫区拆迁办的证据更存在严重的瑕疵,不能作为定案的依据。3、已过诉讼时效。2000年6月30日槐荫农行与鲁建总公司达成以资抵债协议后,到鲁建世纪房地产公司诉状中提到的2001年槐荫区拆迁办强制安置的事实,鲁建公司从未提出异议,至今已有五年之久,已超过二年诉讼时效。四、鲁建世纪房地产公司未主张利息,原审判决赔偿利息,违反了不告不理的民事审判原则,判决无效。根据鲁建世纪房地产公司2006年12月14日的《变更诉讼请求诉状》,已不再主张银行利息的请求,变更后的诉请是房屋损失2244353元。原审对该房租损失在以“证据不足,本院不予支持”的情况下,却对该房租损失擅自嫁接为判决赔偿同期银行利息,违反了不告不理的审判原则。五、原审判决中存在着大量的硬伤,除了说理不情,逻辑混乱外,最主要的问题是遗漏了以下证据:2000年6月30日《协议书》中2676万元的债务转移情况;济南市槐荫区人民法院（2004）槐民初字第2619号民事判决书;山东省高级人民法院(2005)鲁民一终字第311号民事判决书;济南市中级人民法院(2004)济民初字第53号民事裁定书;?****痉ㄈ说跸榭?槐荫美食?****こ炭⒐ね?张,该图纸标明:竣工验收时地下室面积为2064.8平方米;房产现场调查的笔录未提交法庭质证。六、原审判决书中以下事实认定与实际不符。原审认定:济南中院(2005)济民初字第49号民事判决书已确认,“鲁建世纪房地产公司对所涉抵债资产实际面积与协议面积不符,可另案向农行主张权利。现该判决已发生法律效力。”上述说法错误。该判决书原文是:“鲁建世纪房地产公司辩称;本案所涉抵债资产的实际面积与以资抵债协议约定面积不符,槐荫农行应承担违约责任,由于鲁建世纪房地产公司在法定期限内对此并未提出反诉,本院不再进行审理,鲁建世纪房地产公司可另案向槐荫农行主张权利。”该判决书没有面积不符的认足。七、关于一审程序中存在的问题。1、槐荫农行原审对债权债务的转让提出抗辩,并依法申请追加鲁建总公司和永达公司参加诉讼,而原审法院未追加,导致漏列当事人。既然将2000年6月30日《协议书》的全部债权转让,而该协议主体是三方,根据最高人民法院的《合同法》司法解释(一)第29条的规定:因履行合同发生纠纷诉至人民法院,对方就合同权利义务转让提出抗辩的,可以将出让方列为第三人。故槐荫农行一审申请依法追加转让人鲁建总公司和永达公司参加诉讼,原审法院未能追加,违反程序。2、槐荫农行要求到济南市房产测绘中心调取测绘的面积档案,原审法院无正当理由不去调取,违反法定程序。
针对槐荫农行的上诉,鲁建世纪房地产公司答辩称:一、2005年4月20日的合同名称是债权转让协议,从协议内容看,虽然标有债权债务转让,但实际上只是转让了权利,因为还款的义务已由鲁建世纪房地产公司承担,并且经过原审法院生效判决所确认,实际上已经不存在所谓的义务。从协议内容看,完全可以认为是一种权利转让,实质上是以资产折算贷款转换为另一种法律关系,本案所涉贷款已经全部还清,并已经转让给鲁建世纪房地产公司,原审界定为权利转让并无不当。二、针对槐荫农行主张债权转让无效的问题,因在建工程已经转让,土地变更已经获得相关部门认可,并且办理了相关的房产证,不存在槐荫农行主张的违反房地产法律禁止性规定的问题。三、根据法律规定,双方当事人约定的合同面积与实际面积不符的,应以实际面积为准,房管部门是根据实际测量情况办理的房产证。为此,房产证所载明的面积应当为合法有效的面积。对于地下室北面有一部分面积,根据当时的设计,涉及到A、B、C段,这里是一个地下通道、防空通道、消防通道、地下车辆通道,根据当时的设计每个楼都应当有一个跨度,地下室北部部分有一个A、B、C段的公摊面积部分,这与2006年6月20日三方协议第一条槐荫农行处置的内容是一致的,即营业用房及地下室部分处置给鲁建公司,与房管部门的测量登记发证也相吻合。地下室北面未办理部分是消防通道、防空通道和地下车辆通行道,A、C楼所占用的公摊部分,对该部分不办理房产证也在法定的情理和条件之中,因为不能办理道路产权证,四、关于槐荫农行诉称登记面积已经超过8848平方米的问题。在三方转让协议中,16套面积不包括在转让范围内,在房产证中已经包括了16套面积,原审法院予以扣减是正确的。未办证部分是A、B、C段的消防通道、防空通道、地下车辆通道的公摊部分,此部分不应包括在内,关于槐荫农行提交的调查申请书,不属于民事调查范围。济南市房产测绘房屋安全鉴定中心的测绘报告是最初的报告,是内部报告,无法对抗具有法律效力的房产证,如果其对房产证有异议,应当提请撤销,未撤销之前原审法院予以采纳并无不当。槐荫农行虽然是以资抵债,通过诉讼调解取得房产,但该调解书并没有将回迁事项列明,也就是说槐荫农行在接受涉案房产时对处置给鲁建总公司的房产权利瑕疵未查明,存在一定的过错,而政府的安置具有强制性,鲁建世纪房地产公司对此无过错。根据合同相对性的原则,鲁建世纪房地产公司只能向槐荫农行主张权利,而且济南市槐荫区拆迁办已经出具证明,但槐荫农行没有其他证据推翻济南市槐荫区拆迁办的证据,所以槐荫农行应当承担不利的后果。五、关于诉讼时效问题。本案涉及房屋买卖,属于物权问题,不存在诉讼时效,对于少面积问题也是经过鲁建世纪房地产公司办证之后才发现的。六、关于原审程序问题。所有证据均经过一审质证程序,一审程序并不违法。综上所述,槐荫农行的上诉请求不能成立,应当予以驳回。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致,另补充以下事实:
鲁建世纪房地产公司在二审审理期间提交了二份证据,以证明槐荫美食城B段二层中厅是由鲁建总公司自建的房产:证据一、2000年7月15日,鲁建总公司作为甲方与济南三龙达轻钢建材有限公司(以下简称“三龙达公司”)作为乙方签订一份协议,载明:三龙达公司承包槐荫美食城B段中厅加建为一二层楼房部分1024平方米钢结混凝土工程,乙方包工包料,建筑总价一次包死52.3万元。证据二、2007年9月7日,三龙达公司与鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司钢结构混凝土工程合同纠纷一案,济南市槐荫区人民法院作出(2007)槐民初字第1746号民事判决书,认定:2000年7月15日,三龙达公司与鲁建总公司签订上述协议。合同签订后,三龙达公司在合同约定的施工期限内完成了施工任务,且经验收合格,2000年7月20日,鲁建总公司支付三龙达公司工程款20万元; 2000年11月20曰,鲁建总公司将华鲁欣居第4幢302室房屋作价285000元折抵工程款,剩余工程款38000元未付。该事实,有三龙达公司提供的施工协议、商品房购销合同、收据以及当事人陈述等予以证实,判决:鲁建总公司支付三龙达公司工程款38000元,鲁建世纪房地产公司承担连带责任,该判决送达后,双方当事人均未提出上诉,现已发生法律效力。槐荫农行认为该判决是在虚假证据的基础上作出的错误判决,不应当作为本案的定案依据。
槐荫农行在二审提交了济南二建集团工程有限公司提供的槐荫美食城B、C段工程施工合同、部分施工资料、竣工结算书和槐荫美食城B段施工情况的说明,以证明槐荫美食城B段中厅加建工程是济南二建集团工程有限公司施工建设的。该证据证明,济南二建集团工程有限公司对槐荫美食城B段工程的施工时间为1995年7月至1996年12月31日。济南二建集团工程有限公司出具的槐荫美食城B段施工情况的说明载明:二层公建包括加建部分约1000平方米,约定由该公司施工。在实际施工过程中,由该公司所属一公司具体施工。根据公司的施工资料记载,二层加建部分是由该公司在开工初期施工的,并在后来与济南龙力公司、济南永达集团进行结算。鲁建世纪房地产公司对上述证据不予认可,认为不能证明二层中厅加建工程是由济南二建集团工程有限公司施工的。
另查明,涉案房产资料中所附的2004年11月16日济南市房产测绘中心出具的房屋分层分户平面图载明:总建筑面积为9778.32平方米。经本院到济南市房产测绘房屋安全鉴定中心有关部门进行调查,其对该房屋所有权证所附的加盖房屋权属登记测绘专用章的房屋分层分户平面图的真实性予以认可。
本院认为:综合归纳双方当事人的上诉答辩意见,其在二审争议的焦点问题是:一、鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》是否有效,转让行为是否成立;二、原审判决以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的依据是否正确,是否存在地下室面积未计入房产面积的问题,房产面积应如何认定;三、本案所发生的拆迁安置事宜与槐荫农行以资抵债行为是否有关,鲁建世纪房地产公司的主张是否已超过诉讼时效;四、槐苑美食城B段商品楼中厅1024平方米的房产面积是否由鲁建世纪房地产公司加建,应否从房产证总面积中予以扣除;五、原审判决认定房产面积差价款的价格依据是否正确;六、鲁建世纪房地产公司主张的少给付房产面积的租金损失2244353元应否支持；七、原审判决槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司房产差价款的利息损失是否违反了不告不理的原则,超出了鲁建世纪房地产公司的诉讼请求范围;八、原审判决是否存在遗漏相关证据材料、部分事实认定有误的问题;九、原审程序是否存在问题,是否存在应当追加第三人而未追加,应当调取测绘档案而未调取。
关于鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》是否有效,转让行为是否成立的问题。本院认为,该《债权转让协议》签订于2005月4月20日,协议内容表述为:鲁建总公司将于2000年6月30日与永达公司、槐荫农行达成的《协议书》中享有的债权债务全部转让给鲁建世纪房地产公司,自即日起由鲁建世纪房地产公司享有协议项下的一切权利并承担一切义务,但根据2003年6月10日槐荫农行、鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司和济南市槐荫区房地产开发总公司签订的《债务转移协议》,约定:由鲁建世纪房地产公司作为承贷人,承担鲁建总公司欠甲方贷款本金2500万元债务。因此,在鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订《债权转让协议》之前经槐荫农行同意,鲁建总公司已经将2500万元的银行贷款债务转让给鲁建世纪房地产公司,而《债权转让协议》所涉及的债权主要是与2500万元银行贷款债务相对应的以资抵债的槐荫美食城B段商品楼的房产权利,该债权的转让,只需通知相对债务人,而不需征得债务人同意才发生效力。因此,鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》虽有债务转让的文字表述,但因相对应的债务已经先于该债权转让给了鲁建世纪房地产公司,因此该《债权转让协议应当确定为债权转让的性质。经本院审查,该《债权转让协议》是双方当事人的真实意思表示,内容.不违反有关法律规定,且已书面通知槐荫农行,因此,该《债权转让协议》应当认定有效,债权转让行为成立。依据该《债权转让协议》,鲁建世纪房地产公司向槐荫农行主张权利具有事实和法律依据,
关于原审判决以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的依据是否正确,是否存在地下室面积未计入房产面积,房产面积应如何认定的问题。槐荫农行与鲁建总公司在2000年6月30日签订的《协议书》中约定处置给鲁建总公司的槐荫美食城B段商品楼的营业用房及地下室部分总面积约为8771.48平方米,另外,16套住宅部分的建筑面积约1881.2平方米属于中国长城资产管理公司济南办事处所有,以房产证为准,如有超出面积部分由资产公司按协议价格处置给鲁建总公司。鲁建世纪居地产公司提供的济南市房产管理局于2006年12月22日核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证载明:房屋面积为8796. 36平方米,地下室面积为981.9平方米,总建筑面积为9778.33平方米,其中住宅1364.52平方米。槐荫农行认为,鲁建世纪房地产公司前后四次办证,载明的房产证面积均不一致,存在鲁建世纪房地产公司与房产登记机关有关人员内幕操作的问题,实际面积与房产证面积不符的主要原因是尚有约 1100平方米的地下室面积没有办证,要求本院调取济南市房屋测绘房屋安全鉴定中心的最终测绘报告,同时提供了龙力公司向济南市房产管理局提交的申请办证函和施工竣工验收图等证据予以证明。本院认为,济南市房产管理局是法定的房产登?****芾砘?其核发的房屋所有权证是确定房屋所有权人和房屋使用面积的有效法律凭证。槐荫农行如对济南市房产管理局核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证登记的房产面积持有异议,应当提供充分的证据支持其主张。根据本院查明的事实,龙力公司向济南市房屋管理局申请房屋所有权初始登记时,申请登记的房产面积为8796.36平方米,地下室面积为981.97平方米,其中住宅面积为1943.12平方米,龙力公司与鲁建世纪房地产公司办理房屋所有权转让登记申请表上载明的房产转让面积与房屋所有权初始登记的面积相同,2005年8月8日济南市房产管理局最初核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证所载明的房产面积与房屋所有权初始登记申请表、房屋所有权转让登记申请表及房屋分层分户平面测绘图载明的面积相符。因此,济南市房产管理局最初核发的房屋所有权证登记的房产总面积9778.33平方米应当作为认定涉案房产总面积的法定依据。槐荫农行主张鲁建世纪房地产公司与济南市房产管理局有关人员存在内幕操作问题以及另有约1100平方米的地下室面积没有办理确权登记手续证据不足、本院不予支持。关于属于中国长城资产管理公司济南办事处所有的16套住宅的建筑面积问题,槐荫农行与鲁建总公司在2000年6月30曰的《协议书》中约定为约1881.2平方米,涉案房产办理初始登记时载明的住宅面积为 1943.12平方米,原审判决按照济南市房产管理局2006年12月22曰核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证载明的住宅面积1364.52平方米予以扣减,鲁建世纪房地产公司对此没有提出上诉,因此,本院对原审判决扣减的住宅面积直接予以确认。
关于本案所发生的拆迁安置事宜与槐荫农行以资抵债行为是否有关,鲁建世纪房地产公司的主张是否已超过诉讼时效的问题。本院认为,根据济南市槐荫区拆迁办公室2006年5月8日出具的《致函》和2006年11月23日出具的《通知》以及《拆迁安置协议》、《产权调换协议》等证据,能够证明济南市槐荫区拆迁办公室在鲁建世纪房地产公司所有的涉案房产范围内安置回迁面积1501.25平方米,该回迁安置问题在槐荫农行和鲁建总公司于2000年6月30日签订的《协议书》中并未提及,其后发生的回迁安置问题直接影响到槐荫农行和鲁建总公司签订该《协议书》时的基础关系发生变化,约定处置的房产总面积应当考虑到被回迁安置面积冲减的客观因素。因此,本案所发生的拆迁安置事宜应当与槐荫农行的以资抵债行为有关,原审判决在认定回迁安置事实的基础上,对鲁建世纪房地产公司现有房产总面积中的回迁安置面积予以扣减具有事实和法律依据。鲁建世纪房地产公司是针对槐荫农行约定处置给鲁建总公司的房产面积与实际面积不符主张权利的,其在办理取得房屋所有权证后才知道扣除回迁安置面积,实际面积少于约定面积的情况,因此,鲁建世纪房地产公司主张权利的诉讼时效应当从其初次办理取得涉案房产的房屋所有权证之日起开始计算,鲁建世纪房地产公司起诉时并未超过诉讼时效。槐荫农行提出的该上诉请求理由不成立,本院不予支持。
关于槐苑美食城B段商品楼中厅1024平方米的房产面积是否由鲁建世纪房地产公司加建,应否从房产证总面积中予以扣除的问题,在原审审理期间,鲁建世纪房地产公司和槐荫农行针对济南市规划局济规监〔2002〕65号处罚决定、济规察[2002]47号规划确认通知和龙力公司致济南市房产管理局的函各自提出不同的主张。在二审审理期间,鲁建世纪房地产公司提交了鲁建总公司与三龙达公司签订的施工协议和济南市槐荫区人民法院作出的(2007)槐民初字第1746号民事判决书;槐荫农行提交了济南二建集团工程有限公司槐荫美食城B、C段工程施工合同、部分施工资料、竣工结算书和槐荫美食城B段施工情况的说明,恨据对上述有关证据进行比较分析,本院认为,因龙力公司是涉案房产的项目开发人,所以上述证据中有关龙力公司的表述内容均与龙力公司是涉案房产的项目开发人有关,有关开发手续的办理和相关文件的处理对象都要与龙力公司作为项目开发人的主体名称相对应。但济南市规划局的处罚决定是对鲁建世纪房地产公司作出的,违法加建二层中厅的罚款5. 23万元也是由鲁建世纪房地产公司实际缴纳的,在鲁建世纪房地产公司缴纳罚款后,济南市规划局作出了同意鲁建世纪房地产公司到有关部门办理加建房产确权手续的规划确认意见。正是依据上述文件,鲁建世纪房地产公司才能办理取得二层中厅加建面积1024平方米的房屋所有权登记手续。而鲁建世纪房地产公司提交的济南市槐荫区人民法院作出的(2007)槐民初字第1746号民事判决书则直接确认槐荫美食城B段二层中厅加建工程是鲁建总公司通过签订建筑工程施工协议的形式,交由三龙达公司承包施工的。因该民事判决书已经发生法律效力,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,除当事人有相反证据足以推翻的以外,当事人无需举证证明。槐荫农行对此提交的济南二建集团工程有限公司槐荫美食城B、C段工程施工合同、部分施工资料、竣工结算书和槐荫美食城B段施工情况,的说明等证据尚不足以证明槐荫美食城B段二层中厅加建工程是由济南二建集团工程有限公司具体施工的事实。因此,根据对双方当事人提交的证据进行比较分析,应当认定鲁建世纪房地产公司提交的证据更具有证明力,尤其是济南市槐荫区人民法院(2007)槐民初字第1746号民事判决书对于认定双方当事人争议的有关事实具有直接的证明效力。根据鲁建世纪房地产公司提交的证据,应当认定槐荫美食城B段二层中厅加建面积1024平方米是槐荫农行将槐荫美食城B段商品楼处置给鲁建总公司以后,由鲁建总公司交由三龙达公司承包施工的。因该加建面积1024平方米是由鲁建总公司自建而成,并在鲁建世纪房地产公司缴纳罚款后办理了房屋所有权登记手续,且已经包含在涉案房产总建筑面积9778. 33平方米之内,因此,该加建面积1024平方米应当从涉案房产总建筑面积9778.33平方米中予以扣除。鲁建世纪房地产公司提出的该上诉请求证据充分,本院予以支持。
关于原审判决认定房产面积差价款的价格依据是否正确的问题。本院认为,槐荫农行将槐荫美食城B段商品楼处置给鲁建总公司的均价为每平方米2816. 19元,总售价为24702154元。鲁建总公司除支付现款1002154元外,主要是以承接永达公司在槐荫农行2370万元银行贷款的方式履行付款义务。因此,槐荫农行处置给鲁建总公司的房产是与鲁建总公司承担槐荫农行的贷款本息直接对应的,根据权利义务相对等的原则,在处置房产实际交付面积与约定交付面积不一致时,按照双方当事人约定的每平方米2816.19元的价格计算房产面积减少的价款相对比较合理,如按照诉讼发生时的房产市场评估价格计算房产面积差价款,将会导致双方当事人之间的利益严重失衡。因此,原审判决按照双方当事人处置房产时约定的价格标准计算鲁建世纪房地产公司主张的房产面积差价款具有事实依据,相对公平合理,本院予以支持。鲁建世纪房地产公司上诉主张应当按照现时的房产市场评估价格计算不当,本院不予支持。
关于鲁建世纪房地产公司主张的少给付房产面积的租金损失2244353元应否支持的问题。原审判决以鲁建世纪房地产公司对该房屋并未实际对外出租,其依据租金标准主张赔偿证据不足为由未予支持,而是按照同期银行贷款利率自其主张权利之日起计算利息。本院认为,因鲁建世纪房地产公司没有实际取得该房产,也未形成对外出租的事实,故其对少交付的房产面积主张租金损失缺乏事实依据。考虑到鲁建世纪房地产公司实际取得的房产面积少于约定取得的房产面积,但同时仍承担着槐荫农行的贷款本息作为取得涉案房产的对价,因此,原审判决按照同期银行贷款利率自鲁建世纪房地产公司主张权利之日起计算利息以体现其损失亦属于合理的自由裁量范畴，本院对此予以支持。
关于原审判决槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司房产差价款的利息损失是否违反了不告不理的原则,超出了鲁建世纪房地产公司的诉讼请求范围的问题。鲁建世纪房地产公司在最初起诉时主张了房产差价款的利息损失,后又变更诉讼请求主张少给付房产面积的租金损失。如上所述,原审判决在不支持鲁建世纪房地产公司主张的少交付房产面积的租金损失的情况下,按照同期贷款利率自鲁建世纪房地产公司主张权利之日起计算房产差价款的利息损失,体现了原审法院对鲁建世纪房地产公司实际损失的利益衡量,与鲁建世纪房地产公司同期承担着槐荫农行贷款本息的相对义务相互照应,符合民法的公平原则。本院认为,原审判决槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司房产差价款的利息损失属于合理行使自由裁量权的法律范畴,不属于违反不告不理原则,超出当事人诉讼请求范围进行判决的情形。槐荫农行提出的该项上诉请求理由不当,本院不予支持。
关于原审判决是否存在遗漏相关证据材料、部分事实认定有误的问题。本院经开庭审理、并未发现原审存在遗漏相关证据材料的问题,原审判决关于“告知鲁建世纪房地产公司对所涉抵债资产实际面积与协议面积不符,可另案向槐荫农行主张权利”的文字表述是对原审法院(2005)济民四初字第49号民事判决中有关内容的概括性总结,并未曲解原意,不属于槐荫农行主张的部分事实认定有误的问题。
关于原审程序是否存在问题,是否存在应当追加第三人而未追加,应当调取测绘档案而未调取的问题。本院认为,本案是鲁建世纪房地产公司与槐荫农行之间因涉案房产的实际面积与约定面积是否相符发生的诉讼纠纷,鲁建总公司和永达公司都不是本案必须参加诉讼的当事人,原审未追加其参加诉讼程序并无不当,原审法院未调取测绘档案也不属于违反法定程序的行为。因此,槐荫农行提出的该项上诉请求亦不成立,本院不予支持。
综上所述,原审法院在一审诉讼证据基础上所作出的判决认定事实清楚,适用法律正确。因鲁建世纪房地产公司在本院二审审理期间提交了新的证据,能够证明槐荫美食城B段商品楼二层中厅加建面积是由鲁建总公司自建的事实,本院因此采信该证据,对鲁建世纪房地产公司主张应当从涉案房产总建筑面积中扣减该加建部分面积1024平方米的上诉请求予以支持,并对原审驳回鲁建世纪房地产公司该项诉讼请求的判决内容予以纠正,但原审判决因当事人在二审提交新证据导致被改判不属于错案。原审认定槐荫农行少交付给鲁建世纪房地产公司的房产面积是1858.92平方米,折合差价款是5235071. 91元。加上本院认定的二层中厅加建面积1024平方米,槐荫农行少交付给鲁建世纪房地产公司的房产面积共计2882. 92平方米。按照双方当事人约定的每平方米2816.19元的房产处置价格计算,槐荫农行少给付鲁建世纪房地产公司房产面积2882. 92平方米的房产差价款为8118850.48元,鲁建世纪房地产公司的部分上诉请求成立,本院予以支持。槐荫农行的上诉请求证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、第一百五十八条的规定,判决如下：
一、撤销山东省济南市中级人民法院( 2006 )济民五初字第63号民事判决第三项,即驳回山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
二、变更山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决第一项为:中国农业银行济南市槐荫区支行于接到本判决书之日起10日内给付山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司房屋面积差价款8118850. 48元。
三、变更山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决第二项为:中国农业银行济南市槐荫区支行于接到本判决书之日起10日内赔偿山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司少给付房屋面积的损失,以8118850.48元为基数,自2005年5月27日起至本判决生效之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算。
四、驳回中国农业银行济南市槐荫区支行的上诉请求;
五、驳回山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费154658元,由山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担123658元,中国农业银行济南市槐荫区支行负担31000元。二审案件受理费154658元,白山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担111255元,中国农业银行济南市槐荫区支行负担43403元。
本判决为终审判决
审 判 长 刘勇
审 判 员 师京华
代理审判员 邱建坡
本件与原本核对无异
二〇〇八年十月六日
书 记 员 王晓燕 |
