济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）槐民再初字第127号
原审原告周传兰，女，1954年3月6日出生，回族，务农，住济南市市中区党家镇刘家林村。
委托代理人王官美（周传兰之夫），1951年1月31日出生，回族，务农，住址同上。
委托代理人孟凡麟，男，山东保君律师事务所律师。
原审被告山东省鲁建房地产总公司，住所地济南市槐荫区经二纬八385号。
法定代理人于家义，总经理。
委托代理人于毅，男，山东德孚律师事务所律师。
委托代理人徐玉彬，男，山东德孚律师事务所律师。
原审被告中国人民解放军济南军区房地产管理局，住所地济南市段南路217号。
法定代表人冯宝德，局长。
委托代理人张立民，男，该局法律顾问。
原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市槐荫区经二纬八路383号。
法定代表人于家义，总经理。
委托代理人于毅，男，山东德孚律师事务所律师。
委托代理人徐玉彬，男，山东德孚律师事务所律师。
原审被告济南市槐荫区经济发展计划局，住所地济南市槐荫区经十路275号。
法定代表人杨光明，局长。
委托代理人董建国，男，该局办公室主任。
原审原告周传兰与原审被告山东省鲁建房地产总公司（以下简称鲁建公司）、原审被告中国人民解放军济南军区房地产管理局（以下简称房管局）、原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司(以下简称鲁建世纪公司)、原审被告济南市槐荫区经济发展计划局（以下简称经发局）商品房买卖合同纠纷一案，本院于二00三年十月九日作出 （2003）槐民初字1478号民事判决，已经发生法律效力。二00五年八月九日本院以（2005）槐民监字第127号民事裁定，对本案提起再审。本院依法另行组成合议庭，公开进行了审理。原审原告周传兰及委托代理人王官美、孟凡麟，原审被告鲁建公司的委托代理人于毅、徐玉斌，原审被告房管局的代理人张立民，原审被告鲁建世纪公司的委托代理人于毅、徐玉斌，原审被告经发局的委托代理人董建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2001年6月9号原告周传兰与鲁建公司订立商品房购销合同一份，卖方为鲁建公司，买方为原告，商品房位于经二纬八路至纬九路“华鲁欣居”第二幢5层501室，房款为252 912元，交房时间为2001年6月16日前，并约定“乙方在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起90天取得房地产权权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款项退还给乙方”，此后，原告按时足额交付房款，鲁建公司按时交付房屋，但房屋产权证书鲁建公司迟迟未能为原告办理，2002年6月，鲁建公司为原告出具书面承诺“华鲁欣居B段2单元501业主周传兰房屋所有权证书鲁建房地产公司尽全力争取早日为业主办理，双方签订的购房合同，按原合同确定的条款执行”。2003年7月，原告以鲁建公司一直未履行办理房产证的义务构成根本性违约为由诉致本院要求处理。
原审另查明，原告以鲁建公司订立的合同中载明的工程建设规划许可证及商品房预售许可证并非鲁建公司名称。
工商行政管理部门的档案材料显示，鲁建公司系1999年由山东华鲁房地产开发总公司（以下简称华鲁公司）变名而来，鲁建公司已于2002年10月被吊销，其上级主管部门为经发局，山东新鲁建房地产开发有限公司（以下简称新鲁建公司）成立于2001年4月，由于家义、赵兵共同出资组建，其中于家义以无形资产（土地使用权）的出资方式出资1 600万元，占注册资本的80%，2002年5月30日，新鲁建公司名称变更为鲁建世纪公司。
土地管理部门的档案资料显示，本案所涉商品房所在的这片地号为030517028号的土地，其使用权最早属槐荫第三产业办公室，后转给济南龙力房地产开发公司使用，以后又变更到华鲁公司名下，2001年12月，变更到新鲁建公司，2002年9月变更到鲁建世纪公司。于家义对新鲁建公司的出资方式就是该土地的使用权。
原审过程中，原告出示了其交房款的收据，该收据加盖了新鲁建公司的公章，被告鲁建世纪公司对此不予认可。
原审认为：原告周传兰与鲁建公司所订的购销商品房合同系双方真实意思表示，且已实际履行，原告交付了房款，鲁建公司交付了房屋，鲁建公司现已被吊销而其上级主管部门未对其予以清算，因鲁建公司为出庭应诉，故对于鲁建公司是否具备应有的证件无法查清，鉴于合同约定办理房产证的期限至今以超过一年，现原告要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，应予支持。经发局作为鲁建公司上级主管部门应对其进行清算。因鲁建世纪公司系由新鲁建公司更名而来，新鲁建公司主要是以鲁建公司所属的土地使用权投资设立的，故鲁建世纪公司应对鲁建公司的上述债务承担连带清偿责任。判决：一、被告山东省鲁建房地产总公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周传兰252 912元。二、被告山东省鲁建房地产总公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周传兰上述欠款的利息损失（自2003年7月10日起至本判决生效之日止，按日万分之二点一计算）。三、被告济南市槐荫区经济发展计划局于本判决生效之日起90日内对被告山东省鲁建房地产总公司的债权债务、资产账目予以清算，逾期不清算，被告济南市槐荫区经济发展计划局对被告山东省鲁建房地产总公司的上述两项债务承担连带清偿责任。四、被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司对被告山东省鲁建房地产总公司的第一、二项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告周传兰对被告中国人民解放军济南军区房地产管理局的诉讼请求。案件受理费10 070元，由被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。
经再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
再审另查明，1、原审被告房管局于1992年登记注册了山东华鲁房地产开发总公司（以下简称华鲁公司）。1998年根据中央关于军队不再从事经商活动的批示，原审被告将该企业移交给地方，根据济南市槐荫区人民政府文件济槐政发[1999]57号关于同意接受华鲁公司的报告，槐荫区政府同意将华鲁公司转归区经计委管理。1998年12月22日槐荫区经计委向山东省工商行政管理局出具变更企业登记申请。山东省工商行政管理局批准变更登记并核发新的企业法人营业执照，但当时山东省工商行政管理局在注册登记表中并未将华鲁公司的主管部门房管局变更为槐荫区经计委。2003年7月由山东省工商行政管理局将华鲁公司原主管部门房管局改为槐荫区经计委。
2、济南市槐荫区人民政府张庄路街道办事处（以下简称办事处）原所属企业济南市龙力房地产有限公司（以下简称龙力公司）曾与华鲁公司合作开发房地产项目，后由于龙力公司无力经营，经槐荫区经计委和办事处同意龙力公司由华鲁公司兼并接管，并于1999年8月双方签订兼并协议。1999年8月华鲁公司改名为鲁建公司，华鲁公司的主管部门槐荫区经计委后改为经发局。
3、原审被告经发局接受军队移交企业后，已经获准将接收企业归入办事处属下。经发局并未到省工商部门办理变更隶属关系的有关手续。
4、根据济南市槐荫区人民政府济槐政发[1999]57号关于同意接收华鲁公司的报告写明“房管局所属的华鲁公司，经审计，无资产、无人员、无房地产、无任何担保，面临撤销。经与济南军区有关部门协商，军区同意将华鲁公司一次性移交我区管理。另经请示济南市政府，市政府领导同意由我区接收山东华鲁总公司的意见。鉴于此，我区同意接收山东华鲁房地产开发公司转归我区经计委管理”。
5、原审被告鲁建市级公司于2003年1月21日将经二纬八路到经九路北4005平方米的土地抵押给上海浦东开发银行济南公司，抵押金额为1300万元（人民币），抵押期限自2003年1月21日至2003年12月31日止。
6、原审原告周传兰与原审被告鲁建公司所签订的商品房购销合同，内容有预售条款，双方在实际合同履行中，是现钱房交易。
上述事实由以下证据予以证明：原审原告提供的商品房购销合同一份、山东省鲁建房地产总公司承诺书一份、山东新鲁建公司出具的购房款收据一份、建设工程规划许可证1份、济南市规划局证明5份、建委文件1份、国有土地使用权证一份、土地抵押证明一份、企业单位交接书、鲁交接办（1999）3号文件1份、鲁交接办（1999）4号文件1份、济槐政发[1999]57号文件1份、 济南市政府办公厅接收报告一份、济槐经计字[1998]63号文件1份、济槐政函[1999]4号文件1份、槐荫区经计委济槐经济字[1998]63号《关于变更企业登记的申请》1份、槐荫区经计委《对法定代表人、董事、监事、经理任职资格的证明》1份、企业法人营业执照1份、军区房管局关于变更企业主管部门申请、工商局《非公司法人注册登记情况》三份、张庄办事处关于核查华鲁公司有关情况证明１份、工商局《企业法人申请变更登记注册书》１份、土地登记申请表１份、土地登记卡２份、土地登记材料、工商局查询材料１份、企业申请变更注册书１份、房管局提供的档案材料１０份及山东省济南市中级人民法院（２００２）济民一初字第２５号民事判决书以及山东省高级人民法院（２００４）鲁民一终字第２４８号民事判决书及当事人的陈述为证，本院予以采信。
本院认为，原审原告周传兰与原审被告鲁建公司所签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效。且合同签订后已实际履行，原审原告周传兰交付了房款，原审被告鲁建公司交付了房屋。原审原告周传兰主张的理由也是本案有争议的三个焦点问题：一是原审被告鲁建公司所售出的房屋为预售房屋，原审被告鲁建公司有故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，提供虚假商品房预售许可证明。二是原审被告鲁建世纪公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。三是由于出卖人的原因，导致无法办理房屋所有权证。要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款（一）、（二）项，第十九条的规定，要求解除与原审被告鲁建公司的合同，由原审被告返还已付购房款252 912元并赔偿252 912元的损失。首先从原审原告周传兰与原审被告鲁建公司所签订的商品房购销合同的实际履行看，系现钱现房交易。其次售房时虽然预售许可证并非原审被告鲁建公司而是龙力公司的，但从山东省济南市中级人民法院生效的（2002）济民一初字第25号民事判决书中已认定1999年8月龙力公司已由华鲁公司（现鲁建公司）兼并接管，并双方签订兼并协议，故不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。关于第二个问题是否故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。原审被告鲁建世纪公司在抵押经二纬八路到纬九路北4005平方米的土地时，时间为2003年1月21日至2003年12月31日止，原审原告周传兰与原审被告鲁建公司签订的商品房购销合同的日期为2001年6月9日，原审原告周传兰在购买该处房产时，原审被告鲁建世纪公司并没有将土地抵押，抵押的 事实应是在鲁建公司出售给原审原告周传兰房屋居住后所存在的事实。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以及相关的学理解释，对于以上两种情形在本案中即使确实存在，也只有在出现导致合同目的无法实现的情况下，才出现由售房人赔偿不超过购房款一倍的赔偿金问题。首先，本案中的实际情况不符合最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条规定的情形。其次，原审被告鲁建公司、鲁建世纪公司现已具备给原审原告办理房产证的条件，双方实现房屋买卖合同的目的已不存在障碍。故原审原告周传兰要求原审被告双倍返还的该项理由不成立，本院无法支持。第三、关于由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的问题。根据双方所签订的协议，造成原审原告周传兰在合同规定的期限内未能取得房地产权属证书，是原审被告鲁建公司及鲁建世纪公司的违约而造成的，应由其赔偿损失。鉴于原审原告周传兰居住该房至今，双方均有损失，两项相抵，各自承担各自责任。原审被告鲁建世纪公司是由山东新鲁建房地产开发有限公司变更而来，并经重新申请登记后将涉案房屋的土地变更到原审被告鲁建世纪公司名下，并取得了国有土地的合法使用权。2001年6月13日，在原审原告周传兰购买商品房时是由山东新鲁建房地产开发有限公司出具的收款收据，现山东新鲁建房地产开发有限公司已变更名称为本案原审被告鲁建世纪公司，故原审被告鲁建世纪公司应承担支付房款252 912元的责任。原审被告房管局1999年3月已将华鲁公司移交给地方，由于原华鲁公司的主管部门已变更隶属关系，故不承担法律责任。原审被告经发局是根据济南市槐荫区人民政府济槐政发[1999]57号报告。原华鲁公司移交到我区并转归原审被告经发局管理。但原华鲁公司在移交经发局时，经审计，该公司无资产、无负债、无人员、无房地产、无任何担保，是面临撤销的一个企业。原审被告经发局只是名义上的主管部门，并未具体行使管理职能，亦未参加投资及经营活动，故依法亦不应承担法律责任。原审被告鲁建公司虽被吊销营业执照，但其主体资格仍然存在，原审原告周传兰诉求原审被告房管局及原审被告经发局承担责任，理由不成立，本院不予支持。在再审期间，本院决定委托了山东弘裕房地产评估有限公司作出的对原审原告周传兰坐落本市经二纬八路华鲁新居2号楼2-501室房地产的评估报告书，因原审原告周传兰的主张很明确，除要求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定要求赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任外，不变更其请求，故对于原审被告鲁建公司及鲁建世纪房地产公司对原审原告周传兰造成的其他损失部分本案无法予以受理，可另行起诉。综上，原审被告鲁建公司及鲁建世纪在签订完协议后，在规定的期限内房屋已交付使用，只是未及时办理房产证，违约责任在原审被告鲁建公司及鲁建世纪公司。原审原告周传兰要求解除与原审被告鲁建公司的合同，符合法律规定，应予支持。但合同自解除后，双方的权利义务终止，权利义务相等的，原审被告鲁建世纪公司应返还其收取的原审原告周传兰购房款252 192元。原审原告周传兰退还给原审被告鲁建公司其坐落本市经二纬八路华鲁新居2号楼2-501室房产。对于原审原告周传兰要求双倍返还的请求，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的条款，本院不予支持。原判有误，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百八十四条，《中华人民合同法》第九十一条、第九十四条及有关民事法律法规、政策之规定，判决如下：
一、 撤销本院（2003）槐民初字第1478号民事判决。
二、 解除原审原告周传兰与原审被告山东鲁建房地产总公司于2001年6月9日签订的商品房购销合同。
三、 原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还其收取得原审原告周传兰购房款252 912元。
四、 原审原告周传兰于本判决生效之日起60日内将其坐落本市经二纬八路华鲁欣居2号楼-501室房屋退还给原审被告山东省鲁建房地产总公司。
五、 驳回原审原告周传兰双倍返还的诉讼请求。
六、 驳回原审原告周传兰对原审被告中国人民解放军济南军区房地产管理局的诉讼请求。
七、 驳回原审原告周传兰对原审被告济南市槐荫区经济发展计划局的诉讼请求。
原审案件受理费10 070元，由原审原告周传兰负担2 000元，由原审被告山东鲁建房地产总公司负担4 035元，由原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担4 035元。原二审案件受理费10 070元，减半收取5 035元由原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。再审房屋评估费18 000元，由原审被告山东鲁建房地产总公司负担9 000元，由原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担9 000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 商希华
审 判 员 李永晶
审 判 员 刘 梅
济南市槐荫区人民法院
二00六年十月二十六日
书 记 员 李 茜
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