山东省济南市中级人民法院

                     民事判决书

                                                             （2005）济民五初字第65号

原告（反诉被告）山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市槐荫区经二路383号。

法定代表人于家义，该公司董事长。

委托代理人于毅，山东德孚律师事务所律师。

被告（反诉原告）白毅民，男，1946年10月8日出生，汉族，住济南市边庄小区10号楼1单元302室。

委托代理人孙颖，山东琴岛律师事务所律师。

委托代理人于峰岱，山东琴岛律师事务所律师。

原告与被告房屋认购合同纠纷一案，原告于2005年9月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2005年11月17日、2006年1月12日公开开庭审理了本案，原告委托代理人于毅、被告及其委托代理人孙英、于峰岱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年3月28日，原、被告签订商业房认购协议，约定：被告认购鲁建世纪大厦房屋426.4平方米，单价每平方米为7600元，后被告依约支付了200万元本金。在协议履行过程中因情况发生变化，双方于2004年6月4日又签订补充协议，其中约定“如2004年12月前，该项目仍不能动工，则甲方20日内退还乙方本金，支付乙方利息，所签协议失败”。之后被告于2004年7月1日、2004年12月17日分别收到利息10万元和16万元。2004年7月20日又收到利息25万元，但该利息转入总购房款。该大厦实际开工（动工）时间为2005年5月份，补充协议中约定的解除条件成就。请求：1、解除原、被告于2003年3月28日签订的《鲁建世纪大厦商业房认购协议》及2004年6月4日签订的《补充协议》。2、退还收取的房款200万元。

原告为支持其主张，提供了如下证据：

1、2003年3月28日，原、被告签订的认购协议1份。

2、2004年6月4日，原、被告签订的补充协议1份。

3、2004年7月1日，被告收到10万元利息的收条1份。

4、2004年12月17日，被告收到16万元利息的收条1份。

5、2004年7月20日，被告收到25万元利息的收条1份。

6、2005年5月，原告与济南四建（集团）有限责任公司签订的建设工程施工合同1份。

7、2005年8月8日，原告向济南四建（集团）有限责任公司支付工程款的发票1份。

被告辩称，一、双方2003年3月28日签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被答辩人已经按照约定收受购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。二、被答辩人不能依2004年6月4日签订的补充协议第四条的约定行使解除权。1、被答辩人的诉讼请求没有法律依据。2、双方签订的补充协议第四条约定的失效条件不成就。（1）、被答辩人没有提供证据证明该项目在2004年底以前没有动工。（2）、被答辩人并没有按照约定在20日之内退还本金并支付利息，双方约定第二个条件也不成就。三、被答辩人主张解除合同的做法不符合诚实信用原则。1、被答辩人是在已经完全具备了实际交付房屋的条件的时候提出解除合同。2、答辩人提交的录音证据显示，被答辩人在起诉前从未提出过要解除协议，相反，却一直要求提高售价，这说明被答辩人不愿意继续履行协议的真正原因是因为房屋升值，而被答辩人想占有这块升值利益。请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告反诉称，双方签订的商业房认购协议约定反诉原告购买反诉被告开发的鲁建大厦商业房426.4平方米，对付款方式时间、交房时间、违约责任等作出了明确的约定。协议签订后，反诉原告按约支付了房款，由于反诉被告的原因，未能按期进行施工，后双方又签订补充协议，但该项目实际开工并对外公开销售时，反诉被告拒绝按原先约定的价格出售给反诉原告，并多次提出要求提高售房价格。双方签订的协议合法有效，反诉被告理应按照双方约定的价格将房屋出售给反诉原告。

请求：1、判令反诉被告将沿经二路的第一排500平方米的门头房出售给反诉原告（具体位置是自门厅往东一楼250平方米及相对应的二楼250平方米）房屋价值300万元；2、判令反诉被告继续履行双方签订的协议并按协议约定交付房屋。

反诉原告为支持其主张，提供了如下证据：

1、2003年3月28日，原、被告签订的认购协议1份。

2、2003年7月17日，原告出具给被告的证明1份。

3、2003年9月16日，原、被告签订的补充协议1份。

4、录音证据1份，证明到2005年9月5日原告仍要求被告继续履行合同，只是双方对合同价款有争议。

5、公证书及光盘1份。

6、建设工程规划施工、预售等手续。

反诉原告答辩称，双方签订的认购协议并不是实质意义的购房协议，通过双方合同约定内容及双方后来实际履行、变更的情况来看，名为购房合同实为借款合同。反诉原告称反诉被告拒绝履行协议与事实不符，根据补充协议的约定，合同的解除条件是成就的。反诉原告的请求没有法律及合同依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

经审理本院认定：2003年3月28日，原告与被告签订《鲁建世纪大厦商业房认购协议》1份，约定：被告订购商业房为经二路385号鲁建世纪大厦经二路自西向东第二号房建筑面积为426.4平方米，门头宽约10.4米，单价每平方米为7600元整，总房价款3240640元。被告签订本协议同时于2003年4月3日前支付定金200万元，剩余房款在2004年12月31日前向原告付清，若被告逾期付款则被告按应付款的日万分之三向原告支付违约金。第三条，被告应在该大厦商业房开始预售即与原告签订购房合同，若逾期不办理视为被告自动放弃。该协议签订后，2003年3月31日，被告支付给原告83万元房款，同年4月3日，被告又支付给原告117万元房款，以上共计200万元。

2003年7月17日，原告给被告出具证明1份，载明：因前期规划与白毅民所签认购商品房的设计不符，并因规划原因不能按认购协议的时间进行开工，延误时间到2003年8月底共计6个月，特在房款价格方面给予照顾，在原来的基础上每平方米下调700元整，不再追究任何违约责任计每平方米6900元整。

2003年9月16日，原告与被告签订补充协议1份，约定：原告同意被告认购的经二纬九路商业房约400平方米，价格每平方米6000元出售给被告。被告同意购买该地区按设计从西向东第三跨的商业房，后面带电梯间。原告在与被告签订的认购协议中的开工时间延期到不超过2004年5月1日，交房时间按原协议顺延至2005年5月分。被告同意在2004年5月1日前，不再改变和追要原交的200万房屋认购款，也不再提其他要求。原告如在2004年5月1日前还不能开工，需按15%的利率本息一次性退还给被告，解除认购协议。被告同意在2004年5月1日前，不追究原告的任何责任并同意在2004年5月1日后如不能开公按15%的利率本息一并追还。

2004年6月4日，双方就被告原认购的商业房签订补充协议1份，约定：原告应支付被告利息，利息计算至双方签订购房合同为止，计还利息15%（按年息），本月底前支付被告利息不低于10万元，其余利息专为被告投资本金，原补充协议、认购协议继续有效。若原告与其他方合作开发，应按原补充协议（2003年9月16日订）价格为被告预留商业房500平方米，若超出500平方米则超出部分被告按市场价格购买，若少于500平方米则按原补充协议价格，被告认可购买。若不能给予被告房屋，则退还被告本金并支付15%的违约金。除东西两头外，在正式发售时被告在沿经二路有优先选房权。如2004年12月前，该项目仍不能动工，则原告20日内退还被告本金，支付被告利息，所签协议失效。

2004年7月1日，原告支付给被告购房订金利息10万元；2004年7月20日，原告支付给被告原交购房款利息25万元（以转账的形式全部转入总购房款）；2004年12月17日，原告支付给被告购房款利息16万元。

2005年5月，原告与济南四建（集团）有限责任公司签订了案涉工程项目的施工合同，并于2005年8月8日向济南四建（集团）有限责任公司支付了部分工程款。

2005年9月23日，原告在齐鲁晚报上发布了销售案涉房屋的广告。

济南龙力房地产开发有限公司于1997年7月23日取得了涉案项目的土地使用权证，1997年9月取得了涉案房屋的预售许可证。2002年9月25日，原告从济南龙力房地产开发有限公司受让了涉案土地的土地使用权，并取得了槐荫国用（2002）字第0300220号土地使用权证。2005年12月14日原告取得建设工程施工许可证。2005年12月31日原告区的商品房预售许可证期限自2005年12月31日至2007年12月31日。

上述事实有原告提供的证据，被告提供的证据，开庭笔录已经开庭质证，在案为凭可以采信。

本院认为，原告从济南龙力房地产开发有限公司受让的涉案土地和工程项目，并依法办理了过户手续合法、有效。原告与被告签订的《鲁建世纪大厦商业房认购协议》、原告出具给被告的证明及2份补充协议，均系双方的真实意思表示，协议内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方均应按约履行。上述协议签订后，被告按约向原告支付了部分购房款，已履行了协议约定的部分付款义务，原告亦已按约向被告支付了购房款利息，亦承担了延期交房的违约责任，此前双方均按约履行了各自的部分义务。本案争议的主要焦点问题是双方签订的《鲁建世纪大厦商业房认购协议》及补充协议是否符合解除的条件。本院认为，根据《鲁建世纪大厦商业房认购协议》及补充协议的约定可以接触，理由是：其一、2004年6月4日的补充协议中载明的“如2004年12月前，该项目仍不能动工，则原告20日内退还被告本金，支付被告利息，所签协议失效”的约定，涉案工程的施工是在2004年12月以后，补充协议约定的解除条件已成就。其二、从2003年9月16日的补充协议中载明的“原告如在2004年5月1日前还不能开工，需按15%的利率本息一次性退还给被告，解除认购协议。”从该约定的内容也可以看出，解除认购协议是双方的真实意思的表示。其三、2003年3月28日原、被告签订《鲁建世纪大厦商业房认购协议》第二条约定，“2003年4月3日前支付定金200万元，剩余房款在2004年12月31日前向原告付清，若被告逾期付款则被告按应付款的日万分之三向原告支付违约金”的约定来看，尽管原、被告后来签订了补充协议，对原协议的部分条款进行变更，但“剩余房款在2004年12月31日前向原告付清”未作变更，被告没有履行全部付款义务，致使该认购协议目的不能实现，依照合同法的相关规定，原告有权解除协议。其四、从2004年7月1日和2004年12月17日被告分别收到原告的购房款利息10万元和16万元来看，被告在未付清购房款违约的情况下，无意将该10万元和16万元转入购房款，表明被告不主动履行主债务。原告在合同解除后，应当返还被告购房款。对于涉案的利息被告反诉请求未主张权利，可另行主张。诉讼中本院争议反诉原告是否变更诉讼请求，其在限定期内未提出变更诉讼请求。其五、从2003年3月28日《鲁建世纪大厦商业房认购协议》第三条约定来看，“被告应在该大厦商业房开始预售即与原告签订购房合同，若逾期不办理视为被告自动放弃”，该大厦商业房开始登报预售后，原、被告并未签订购房合同，被告逾期不办理，应视为被告自动放弃了购房的权利。案经调解未果。

综上所述，原告主张解除《鲁建世纪大厦商业房认购协议》和补充协议、退还房款，证据充分，理由成立，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告应将沿经二路的第一排500平方米的门头房出售给反诉原稿，继续履行认购协议及反诉被告恶意促成了解除条件成就的请求和抗辩，证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司与被告白毅民2003年3月28日签订的《鲁建世纪大厦商业房认购协议》及2004年6月4日签订的《补充协议》。

二、原告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司返还被告白毅民本金200万元。限本判决生效之日起10日内履行。

三、原告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司返还被告白毅民利息转本金25万元。限本判决生效之日起10日内旅行。

四、驳回反诉原告白毅民的诉讼请求。

案件受理费20010元，由被告白毅民负担。反诉费25010元，由被告白毅民负担。财产保全费8020元，由被告白毅民负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及上诉费45020元，并提出副本6份，上诉于山东省高级人民法院。

                                                     审  判  长    刘晓菲

                                                     审  判  员    赵和平

                                                     代理审判员    王胜瑞

                                                     二00六年二月二十八日

                                                     书  记  员    于因清